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  1. #1
    Natural Rage
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    02/10/2011
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    Case, eredità, casini e controcasini... e c'ho due @@ così !

    E' più uno sfogo che altro, però ci sono anche diversi dubbi... vi espongo il problema:

    I partecipanti:
    FiglioA, FiglioB e Genitori.

    La questione:
    I Genitori, anziani, sono proprietari del 50% di una casa e se non l'acquistano il 50% mancante entro il giorno "X" li sfrattano e mettono la casa all'asta. (il 50% "mancante" può essere acquistato solo dai Genitori, non vi sto neanche a spiegare il perché)

    Possibile soluzione:
    FiglioA e FiglioB prestano (firmando un contratto di prestito tra privati) ai Genitori, ognuno, un importo pari al 25% del valore della casa. I Genitori comprano il 50% mancante e "un giorno", si spera lontano, i figli erediteranno il 100% della casa che poi si spartiranno in parti uguali.

    CASA 100%
    G = 50%
    A+B prestano 50% a G --> G compra il 50% mancante ---> G=100%
    a morte di G, A=50% e B=50%

    Problema:
    FiglioA dice OK, ecco i soldi. FiglioB dice non c'ho i soldi e non metto un centesimo.

    Soluzione alternativa:
    FiglioA presta (firmando un contratto di prestito tra privati) un importo pari al 50% del valore della casa ai genitori, i Genitori comprano il 50% mancante. I Genitori vendono la casa a FiglioA a prezzo "ribassato" ossia il prezzo della casa casa occupata e data in uso gratuito per il resto dei loro giorni -(meno)l'importo prestato (ammettendo che il prezzo "ribassato" sia il 90% del valore totale, la vendono a FiglioA al 40%) A morte dei genitori FiglioA ha il 100% della casa + 50% dei beni dei genitori. FiglioB ha il 50% dei beni dei genitori e niente casa.

    CASA 100%
    G = 50%
    A presta 50% a G --> G compra il 50% mancante ---> G=100%
    G vende CASA a A al prezzo del 40% (90%-50%)
    a morte di G, A=50% e B=50%

    Problema ulteriore:
    Al FiglioB non sta bene la "Soluzione alternativa" e minaccia di fare causa a FiglioA per avere metà casa a morte dei Genitori.

    Detto questo FiglioA è al sicuro? Sta facendo un favore ai genitori (prendendo un mutuo per prestare a loro i soldi) e i Genitori non avendo liquidità vendono la casa a lui per restituire il prestito, ovviamente a un prezzo leggermente inferiore in quanto la casa è occupata, da loro, e in uso gratuito per il resto dei loro giorni.
    Ultima modifica: 03-10-2011 alle 21:43, di .Ozzy

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  2. #2

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    Che io sappia i genitori possono fare quello che vogliono.
    Compreso vendere e dato che lo fanno in anticipo tutto ciò non finisce in eredità, è tutto del figlio A.

    Altra cosa, il figlio B non vuole metterci soldi, non li ha e non vuole farsi fare un prestito? Poco importa, lui ci rinuncia.
    Credo si possa fare una scrittura dove si dice che tu Figlio B non vuoi metterci soldi, percui rinunci ad ogni rivalsa. Ma bisognerebbe sentire un legale.

    Altra soluzione, pagare un qualcuno per fare un testamento e lasciare la casa al figlio A. Taglierebbe alla radice tutti i problemi, che io sappia.
    Era la loro volontà e stop.


    Grazie a qualcuno per ora non soffro di questi problemi.

  3. #3

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    Non sono un grande fan delle macchinazioni di questo tipo
    Non conosco i dettagli dei contratti di prestito quindi prendi quello che dico come idea, non come iter definito.



    Parlo alla prima persona che mi viene più facile.


    Io chiedo un prestito alla banca, mio fratello non c'entra niente.
    Io faccio un contratto di prestito tra privati coi miei genitori, mio fratello non c'entra niente.
    I miei genitori comprano un bene immobile, mio fratello non c'entra niente.

    Adesso i miei genitori hanno un bene immobile e mi devono dei soldi, mio fratello non c'entra niente.

    Fin qua direi tutto chiaro.


    Adesso devo agire con molta cautela.
    Sebbene posso pensare "i miei genitori possono vendere la casa a chiunque, fa niente se sono un figlio", non è così.
    Siccome nessuno ha giocondo scritto in testa, la proprietà che i miei mi vendono fa parte dell'eredità.
    Di fatto sto "togliendo" un bene che tecnicamente avrebbe dovuto essere diviso fra gli eredi al decesso dei genitori.
    Se non lo faccio correttamente gli eredi possono legittimamente aprire un procedimento che si conclude con io che devo pagare a loro una somma per la parte di eredità che gli ho portato via.

    Questo ad esempio capita se, usando il meccanismo della vendita, io e i miei ci mettiamo d'accordo per un prezzo molto favorevole a me e molto al di sotto del prezzo di mercato.
    Si classifica come "incauta vendita" e mio fratello può arrivare ad avere diritto a una somma di compenso (dopo la morte dei genitori, durante il procedimento di successione).


    Per questo è importantissimo che nell'atto notarile di vendita sia con onestà indicato un prezzo corretto (per capirci: non troppo lontano dalle stime del mercato immobiliare in quel momento per quella casa in quello "stato") e che sia precisamente identificato il modo in cui la transazione è stata eseguita. Se il notaio dice che si può pagare con "estizione del contratto di prestito + conguaglio", che è quello che voglio fare io, sono a posto preparando le giuste carte e dando ai miei la differenza.

    Se non è possibile una cosa del genere bisogna che io mi compro la casa al prezzo giusto, accendendo un mutuo, e i miei genitori estinguono successivamente con quei soldi il contratto di prestito che si era fatto all'inizio.



    A questo punto la situazione è che io ho intestata a me la casa perché me la sono comprata. Non ho ciulato soldi agli eredi perché ho dato ai miei genitori il valore corretto della casa quindi ho "reintegrato" l'eredità, per così dire.
    La transazione è trasparente e gli importi sono chiari, non sono (troppo e apposta) favorevoli a me, quindi il mio caro fratello non può fare altro che tenere il becco chiuso, altro che fare causa.



    Io penso che la strada dell'acquisto da parte mia della casa dei miei genitori usando come mezzo di pagamento l'estinzione del debito + conguaglio si possa fare.

    L'unica è sentire un notaio comunque, non ci si scappa.
    Specialmente se uno dei futuri eredi comincia a fare problemi già adesso è fondamentale mettersi al riparo nel modo giusto altrimenti il tutto torna a mordere il culo più avanti.



    @worms, non è questione che non finisce in eredità, la problematica subentra quando si vende a un erede. Chiaro che se vendono a qualcun altro chissenefrega ma se vendono al figlio A non è tutto rose e fiori.
    Se ci pensi esistono leggi apposta per evitare i favoritismi a danno di legittimi eredi. Fra l'altro tutto cambia se esistesse un testamento
    Quella della rinuncia è un'altra questione ancora, non si applica in questo caso.



    ps: un eventuale contratto di usufrutto vita natural durante è una cosa che prescinde dal problema della vendita.
    Verità #10 | Viva l'unto, reale o presunto

  4. #4
    Natural Rage
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    A sentire il notaio, scritture private varie valgono poco o niente. Inutile dire che il FiglioB si sta comportando da figlioDI*******

    Anche io penso che quello che viene fatto in vita, è fatto... la legittima, l'eredità etcetc... quelle si vedono al "trapasso", se mi vendo TUTTO in vita, ai figli non gli lascio una mazza, punto. Poi se vendo quel TUTTO a un figlio, che mi paga il richiesto e mi sputtano i soldi a Las Vegas al "secondo" figlio non rimane una mazza.

    Hai voglia a far valere diritti e bla bla bla... venduto è venduto, quindi nel momento della mia morte non è più di mia proprietà.

    Però quando ci sono di mezzo 'sti furbetti, un po' di ansia ti viene sempre. Soprattutto perché prendersi un mutuo di centinaia di migliaia di € e poi trovarsi con cause di mezzo o scoprire che quello che hai comprato è tuo solo in parte... farebbe rodere il culo a chiunque.

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  5. #5
    Natural Rage
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    Questo ad esempio capita se, usando il meccanismo della vendita, io e i miei ci mettiamo d'accordo per un prezzo molto favorevole a me e molto al di sotto del prezzo di mercato.
    Si classifica come "incauta vendita" e mio fratello può arrivare ad avere diritto a una somma di compenso (dopo la morte dei genitori, durante il procedimento di successione).
    Facciamo esempi infatti, è più semplice. (sparo cifre a caso)

    Stima della casa, redatta e firmata dall' Architetto dopo il sopralluogo = 1000$
    Perdita di valore della casa (secondo stime attuali e attendibili) perché abitata = -10%
    Perdita di valore della casa perché ceduta in comodato d'uso gratuito= -5%
    Valore della casa= 850$

    cmq sia non la voglio avere a metà prezzo, ma giustamente pagarla un minimo di meno, perché non ne usufruisco, ti permetto di viverci dentro gratis per il resto dei tuoi giorni.

    ....oppure per fare i precisi

    Stima della casa redatta e firmata dall' Architetto dopo il sopralluogo = 1000$
    Te la pago 1000€ e mi paghi l'affitto finché ci abiti.



    Quote Originariamente inviato da MainThink Visualizza il messaggio
    Per questo è importantissimo che nell'atto notarile di vendita sia con onestà indicato un prezzo corretto (per capirci: non troppo lontano dalle stime del mercato immobiliare in quel momento per quella casa in quello "stato") e che sia precisamente identificato il modo in cui la transazione è stata eseguita. Se il notaio dice che si può pagare con "estizione del contratto di prestito + conguaglio", che è quello che voglio fare io, sono a posto preparando le giuste carte e dando ai miei la differenza.

    Se non è possibile una cosa del genere bisogna che io mi compro la casa al prezzo giusto, accendendo un mutuo, e i miei genitori estinguono successivamente con quei soldi il contratto di prestito che si era fatto all'inizio.
    Anch'io spero vada bene "estizione del contratto di prestito + conguaglio", l'appuntamento col notaio è già stato fissato e se ne è parlato con lui anche tempo fa.

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  6. #6
    Cavaliere Romantico
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    O mia bela madunina...
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    Brutte robe!!!
    Diceva Totò:
    I parenti sono come le scarpe...più sono stretti e più fanno male!

  7. #7

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    da quello che so (ho un problema simile, non sto manco a dire che casini ci son su) il figlioB la mette nel culo a tutti. può rifiutarsi di mettere soldi per comprare la casa ma se i genitori la comprano alla fine (anche solo con l'aiuto di figlioA) questa fa parte dell'eredita e va spartita in parti uguali...

    C'è qualche meccanismo che si può fare, come ad esempio la donazione in vita, ma è una situazione davvero bella tosta, figlioB potrebbe impugnare il testamento

  8. #8
    Natural Rage
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    da quello che so (ho un problema simile, non sto manco a dire che casini ci son su) il figlioB la mette nel culo a tutti. può rifiutarsi di mettere soldi per comprare la casa ma se i genitori la comprano alla fine (anche solo con l'aiuto di figlioA) questa fa parte dell'eredita e va spartita in parti uguali...

    C'è qualche meccanismo che si può fare, come ad esempio la donazione in vita, ma è una situazione davvero bella tosta, figlioB potrebbe impugnare il testamento
    Qui però parliamo di VENDITA in vita. Spero sia diverso... anche perché altrimenti, in futuro, vi scriverò lettere dal carcere.

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  9. #9

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    deve vendertela al prezzo di mercato di oggi altrimenti figlioB può protestare per il fatto che parte della sua futura eredità sia stata praticamente regalata a figlioA per fotterlo....e vincerebbe la causa (fidati )

    la domanda è: ti conviene comprare OGGI una cosa che in parte sarebbe tua gratis fra qualche anno e di cui, ovviamente, non puoi prevedere il valore fra tot anni? Oltre alle logiche di mera proprietà "me la compro così è mia", occorre anche ragionare in termini di investimento a lungo termine: potrebbe non essere un buon investimento

  10. #10

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    Ragazzi il FiglioB vi assicuro che può solo stare zitto se il FiglioA compra la casa dai genitori nel modo giusto.
    Il FiglioB potrà impugnare il testamento (o comunque la decisione della successione, in mancanza di testamento) quanto gli pare ma se la transazione della casa (da questo punto di vista è meglio vendita che donazione) è stata fatta nel modo corretto non gli danno ragione.
    Verità #10 | Viva l'unto, reale o presunto


 

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